⚡ Resposta rápida: no imóvel comercial, a empresa inquilina retém o Imposto de Renda do aluguel e você recebe o valor líquido. Os alvarás são do inquilino; você declara que o imóvel tem Habite-se e avisa sobre restrições de uso. E, a partir de 5 anos de contrato, o inquilino pode pedir a renovação na Justiça: esse prazo é acompanhado pelo seu advogado, não pela imobiliária.
IRRF: por que o aluguel chega líquido
Quando o inquilino é pessoa jurídica e você é pessoa física, a empresa é obrigada a reter o Imposto de Renda na fonte sobre o aluguel e recolher à Receita Federal. O aluguel do contrato é o valor bruto. A empresa desconta o imposto, paga o restante, e o valor chega a você já líquido, menos a taxa de administração.
Com aluguel de R$ 1.500,00: a taxa de administração comercial é de 10% (R$ 150,00) e o imposto retido, quando houver, segue a tabela da Receita. O que cai na sua conta é R$ 1.500,00 menos esses dois descontos.
Todo ano, a empresa deve entregar a você o informe de rendimentos, com o total pago e o imposto retido. É com ele que você declara o aluguel. A Felippe Alfredo confere o cálculo-base e cobra o envio do informe, mas não responde por multa da Receita causada por falha da empresa nem por erro na sua declaração. Guarde os extratos de repasse: se a empresa atrasar o informe, são eles que mostram o que você recebeu.
Habite-se e alvarás: cada um com a sua parte
Ao assinar o contrato de administração comercial, você declara que o imóvel tem Habite-se e condições de uso comercial. A imobiliária trabalha com base nessa declaração.
Obter alvará de funcionamento, licença sanitária e PPCI (plano de prevenção contra incêndio, aprovado pelos Bombeiros) é responsabilidade do inquilino, porque depende da atividade dele. Mas o alvará pode ser negado por algo ligado ao imóvel: zoneamento que não permite aquele ramo, restrição na matrícula, convenção de condomínio que veda uso comercial. Informe qualquer restrição antes de anunciar. Se a Prefeitura negar o alvará por zoneamento incompatível, a imobiliária não responde.
Ação renovatória: o direito do inquilino de ficar
A Lei do Inquilinato dá ao inquilino comercial o direito de renovar o contrato na Justiça, mesmo sem a sua concordância, quando se somam quatro condições (art. 51):
- contrato escrito e por prazo determinado;
- 5 anos de contrato, somados os contratos escritos seguidos;
- mesmo ramo de atividade há pelo menos 3 anos;
- ação proposta entre 1 ano e 6 meses antes do fim do contrato.
Perdeu a janela, perdeu o direito. Do seu lado, a defesa também tem regras e prazos. A imobiliária não controla esses prazos nem faz a sua defesa: constitua um advogado. O mesmo vale para a ação revisional (pedido judicial de revisão do valor do aluguel), que qualquer das partes pode propor.
Fora da renovatória, o fim do contrato comercial funciona assim: terminado o prazo, se o inquilino ficar 30 dias no imóvel sem oposição sua, o contrato passa a valer por prazo indeterminado (sem data para acabar), e você pode pedir o imóvel com 30 dias de aviso por escrito (Lei 8.245/91, art. 56 e 57).
| Assunto | Você | Inquilino (empresa) | Felippe Alfredo |
|---|---|---|---|
| IRRF | Recebe líquido, declara, guarda comprovantes | Retém, recolhe e envia o informe anual | Confere o cálculo-base e cobra o informe |
| Habite-se | Declara que o imóvel tem | Não se aplica | Trabalha com base na sua declaração |
| Alvarás e licenças | Informa restrições de uso antes | Obtém alvará, licença sanitária e PPCI | Não responde por negativa de zoneamento |
| Renovatória e revisional | Constitui advogado | Ajuíza no prazo legal, se quiser | Não controla prazos nem faz defesa |
👣 O que fazer agora
- Antes de anunciar, envie para aluguel@felippealfredo.com o Habite-se e qualquer restrição que conheça (matrícula, convenção do condomínio, zoneamento).
- Defina o ramo de atividade aceito. Ele entra no contrato como destinação do imóvel; mudar de ramo depois exige a sua autorização.
- Todo ano, confira se recebeu o informe de rendimentos. Se não recebeu, peça pela imobiliária. Baixe os extratos de repasse na Área do Cliente.
- Anote a data de fim do contrato. Se quiser renegociar ou retomar o imóvel, fale com o seu advogado antes da janela da renovatória (entre 1 ano e 6 meses do fim).
📄 O que diz o contrato
- Contrato de Administração (comercial): Cláusula 16ª (IRRF): o inquilino (locatário) pessoa jurídica retém o Imposto de Renda do aluguel pago a você (locador) pessoa física e recolhe à Receita; você recebe o líquido e tem direito ao informe anual.
- Contrato de Administração (comercial): Cláusula 17ª (Habite-se e alvarás): você declara que o imóvel tem Habite-se; alvará de funcionamento, licença sanitária e PPCI são do inquilino; a imobiliária (administradora) não responde por zoneamento incompatível.
- Contrato de Administração (comercial): Cláusula 18ª (ação renovatória): os prazos da renovatória são acompanhados pelo advogado de cada parte, não pela imobiliária.
- Contrato de Locação (comercial): Destinação: a atividade fica descrita no contrato; mudar de ramo exige a sua autorização.
A visão do inquilino sobre o mesmo assunto: Locação comercial: o que muda em relação à residencial.
❓ Perguntas frequentes
Posso recusar um ramo de atividade?
Sim, antes de assinar. A atividade fica descrita no contrato como destinação do imóvel, e o inquilino não pode mudar de ramo sem a sua autorização.
O inquilino pessoa jurídica não me mandou o informe de rendimentos. E agora?
Peça pela imobiliária, que cobra o envio. Enquanto isso, guarde os boletos e os extratos de repasse: eles mostram quanto você recebeu no ano.
Posso aumentar o aluguel na renovatória?
O valor do novo período é discutido dentro do processo. Quem conduz essa negociação é o seu advogado.
📞 Ainda com dúvida?
- Área do Cliente: felippealfredo.com/cliente, boletos, 2ª via e extratos.
- E-mail: aluguel@felippealfredo.com, avisos formais do contrato ficam registrados por aqui.
- WhatsApp: (51) 3177-9006, atendimento de segunda a sexta.