⚡ Resposta rápida: o contrato exige uma garantia válida do começo ao fim. Se o fiador morreu, vendeu todos os imóveis, ficou insolvente ou pediu para sair, você precisa apresentar outra garantia: novo fiador ou fiança digital (Avalyst ou Loft). Avise a imobiliária por e-mail assim que souber (o contrato manda comunicar de imediato) e apresente a nova garantia em 30 dias, contados da notificação da imobiliária. Sem substituição, o contrato pode ser rescindido.
Quando a garantia precisa ser trocada
A Lei do Inquilinato (art. 40) lista as situações em que o proprietário pode exigir nova garantia. Traduzindo:
| Situação | O que acontece com a fiança |
|---|---|
| O fiador faleceu | Não vale para o futuro. O que já venceu pode ser cobrado do espólio (os bens que ele deixou) |
| Fiador insolvente, interditado, falido ou em recuperação judicial | Perde a condição de garantir. Precisa ser substituído |
| Fiador vendeu ou hipotecou todos os imóveis, ou mudou de endereço sem avisar | A garantia fica esvaziada. Precisa ser substituída |
| Fiador pediu exoneração (quer sair) | Só no prazo indeterminado. Ele ainda responde por 120 dias depois de notificar o proprietário |
| Fiança combinada por prazo certo e o contrato virou indeterminado | A fiança termina no prazo combinado e o contrato fica sem garantia |
Nos contratos da Felippe Alfredo a fiança vale até a entrega das chaves (Cláusula 7ª), então a última linha não se aplica ao modelo padrão. O que o fiador assume, do começo ao fim, está em Fiador: o que ele assume ao assinar o contrato.
📅 O prazo: avisar de imediato, substituir em 30 dias
O contrato segue a lei (art. 40, parágrafo único): você deve comunicar a imobiliária assim que souber do problema com o fiador e apresentar a nova garantia, aceita pelo proprietário, em 30 dias contados da notificação que a imobiliária enviar (Cláusula 7ª).
Não espere a notificação chegar. Quem avisa primeiro e já traz uma proposta de garantia resolve no prazo e sem desgaste.
🛑 O que acontece se você não substituir
Ficar sem garantia é infração do contrato. A Cláusula 7ª prevê a rescisão, e a multa por infração é de 3 aluguéis (Cláusula 14ª). Num aluguel de R$ 1.500,00, são R$ 4.500,00, além de ter que desocupar o imóvel. É caro para um problema que se resolve com um e-mail e alguns documentos.
Quais garantias você pode apresentar
A Felippe Alfredo aceita três tipos, e o contrato só pode ter uma garantia por vez (Lei 8.245/91, art. 37):
- Novo fiador: mesmos requisitos do primeiro: dois imóveis quitados, ou dois fiadores com um imóvel cada, com aprovação prévia. Documentos e análise em Garantias Locatícias: Modalidades, Requisitos e Documentação.
- Fiança digital (Avalyst ou Loft): uma empresa garante o contrato no lugar do fiador, e você paga uma taxa de 8% a 10% ao mês sobre o pacote. Sem imóveis, mas com custo mensal. Detalhes em Fiança digital (Avalyst e Loft): como funciona na prática.
- Título de capitalização: também aceito. Veja o artigo de garantias.
Caução (depósito em dinheiro) não é aceita.
👣 O que fazer agora
- Avise por e-mail para aluguel@felippealfredo.com no mesmo dia em que souber: seu nome, endereço do imóvel e o que aconteceu com o fiador. Anexe o que tiver (certidão de óbito, matrícula do imóvel vendido, mensagem do fiador pedindo para sair).
- Escolha a nova garantia. Tem alguém com dois imóveis quitados disposto a assinar? É o caminho sem custo mensal. Não tem? Peça a análise da fiança digital.
- Envie os documentos do novo fiador (e do cônjuge, se for casado), ou faça o cadastro na Avalyst ou na Loft conforme a imobiliária orientar.
- Aguarde a aprovação do proprietário. A troca é formalizada por aditivo ao contrato, assinado na Clicksign.
- Guarde o aditivo com o contrato. A partir dele, o fiador antigo responde só pelo que venceu até a saída (ou até o fim dos 120 dias, na exoneração).
📄 O que diz o contrato
- Cláusula 7ª (Da garantia: fiador): nas hipóteses do art. 40 da Lei 8.245/91 (morte, insolvência, venda de todos os imóveis, exoneração, entre outras), o inquilino (locatário) comunica o fato à imobiliária tão logo tenha ciência e apresenta nova garantia, aceita pelo proprietário, em 30 dias contados da notificação, sob pena de rescisão. A fiança vale até a entrega das chaves com liberação, inclusive no prazo indeterminado.
- Cláusula 14ª (Multa por violação contratual): infração do inquilino (locatário) autoriza a rescisão e gera multa de 3 aluguéis vigentes.
- Lei 8.245/91, art. 40: lista as situações em que o proprietário (locador) pode exigir nova garantia e dá 30 dias após a notificação para o inquilino apresentá-la. O inciso X trata da exoneração no prazo indeterminado, com responsabilidade do fiador por mais 120 dias.
- Lei 8.245/91, art. 37, parágrafo único: só uma garantia por contrato.
❓ Perguntas frequentes
O fiador morreu. Os herdeiros assumem a fiança?
Não automaticamente. A fiança não passa aos herdeiros para o futuro, e a garantia precisa ser substituída. O que já estava vencido até a morte pode ser cobrado do espólio.
Posso ficar sem garantia se sempre paguei em dia?
Não. O contrato exige garantia até a entrega das chaves, e pagar em dia não muda isso. Sem substituição no prazo, é infração.
Quanto custa trocar para a fiança digital?
O artigo de garantias cita 8% a 10% ao mês sobre o pacote. Num aluguel de R$ 1.500,00, a conta começa entre R$ 120,00 e R$ 150,00 por mês, antes de somar o que mais compõe o pacote. O valor final sai na análise da empresa.
O fiador quer sair, mas o contrato ainda está nos 30 meses. Ele pode?
Pelo contrato, não há saída por vontade própria no prazo determinado. O que dá para fazer é você apresentar outra garantia e o proprietário aceitar a troca. Depois que o contrato vira indeterminado, ele pode pedir a exoneração e responde por mais 120 dias.
📞 Ainda com dúvida?
- Área do Cliente: felippealfredo.com/cliente, boletos, 2ª via e extratos.
- E-mail: aluguel@felippealfredo.com, avisos formais do contrato ficam registrados por aqui.
- WhatsApp: (51) 3177-9006, atendimento de segunda a sexta.