⚡ Resposta rápida: o fiador responde junto com o inquilino, pelo valor todo (aluguel, encargos, multas, reparos e custas) e pode ser cobrado direto, sem que o inquilino seja cobrado antes. A fiança vale até a entrega das chaves com liberação da imobiliária, mesmo depois que o contrato vira prazo indeterminado e com os reajustes. E a casa própria do fiador pode ser penhorada por dívida de aluguel.
O que significa ser “principal pagador”
No contrato, o fiador assina como responsável solidário, ilimitado e principal pagador. Em linguagem simples:
- Solidário: a dívida é dos dois ao mesmo tempo. O proprietário escolhe de quem cobra.
- Principal pagador: o fiador não é “o segundo da fila”. Ele renuncia ao benefício de ordem, que seria o direito de exigir que o inquilino fosse cobrado primeiro.
- Ilimitado: responde pelo valor todo, não por uma parte.
Com aluguel de R$ 1.500,00 e três meses sem pagamento, a cobrança pode chegar ao fiador pelos R$ 4.500,00 de aluguel, mais multa de 10% e honorários de 10%: R$ 5.400,00, fora juros e correção. Detalhes em Atrasei o aluguel. O que acontece?.
Até quando a fiança vale
Até a entrega das chaves com a liberação da Felippe Alfredo, não até a data de fim escrita no contrato. Terminados os 30 meses, o contrato segue por prazo indeterminado (continua valendo, sem data para acabar) e a fiança segue junto, com os reajustes.
O aluguel de R$ 1.500,00 que passou a R$ 1.567,50 continua garantido no valor novo. A Lei do Inquilinato diz o mesmo (art. 39).
Pelo que o fiador responde, e pelo que não
| ✅ Responde por | ❌ Não responde por |
|---|---|
| Aluguel e encargos em atraso (condomínio, IPTU, contas do boleto) | Dívidas pessoais do inquilino sem relação com o contrato (cartão, empréstimo, financiamento) |
| Multa e juros de atraso, honorários e custas judiciais | Outro contrato ou outro imóvel do mesmo inquilino |
| Multas do contrato e reparos, pintura e limpeza cobrados na saída | O que acontecer depois da entrega das chaves com liberação |
| Dívidas do inquilino com terceiros que atinjam o proprietário (tributos do imóvel, por exemplo) |
A casa do fiador pode ser penhorada
É o ponto que mais surpreende. Em regra, a lei protege o único imóvel da família contra penhora (o bem de família). A fiança em contrato de aluguel é uma exceção expressa (Lei 8.009/90, art. 3º, VII), confirmada pelo STF. Se a dívida for para a Justiça e não for paga, o imóvel do fiador pode responder por ela, mesmo sendo o único.
Não é ameaça. É o motivo de ser fiador merecer a mesma atenção que assinar um financiamento.
Endereço e e-mail sempre atualizados
O e-mail é o canal oficial do contrato: avisos, cobranças e até citações e notificações judiciais vão para os endereços informados pelo inquilino e pelos fiadores (Cláusula 12ª). Se o e-mail mudou e ninguém avisou, a comunicação vale do mesmo jeito.
Mudou de e-mail, telefone ou endereço? Avise por aluguel@felippealfredo.com, com o nome do inquilino e o endereço do imóvel.
O fiador pode sair do contrato?
- Durante o prazo determinado (os 30 meses, em geral): não sai por vontade própria. O caminho é o inquilino apresentar outra garantia e o proprietário aceitar a troca.
- No prazo indeterminado: pode pedir a exoneração (a saída da fiança) notificando o proprietário, por meio da imobiliária. Continua responsável por mais 120 dias (Lei 8.245/91, art. 40, X), e nesse período o inquilino apresenta nova garantia.
Nos dois casos, a dívida já existente continua sendo dele. O que o inquilino faz nessa hora está em Meu fiador faleceu, vendeu os imóveis ou quer sair. O que eu faço?.
Quem pode ser fiador
Fiador com dois imóveis quitados, ou dois fiadores com um imóvel cada, com aprovação prévia. Documentos, requisitos e as outras garantias aceitas estão em Garantias Locatícias: Modalidades, Requisitos e Documentação.
👣 O que fazer agora
- Vai ser fiador? Leia a Cláusula 7ª antes de assinar na Clicksign. É curta e diz tudo o que está aqui.
- Confira o e-mail que você informou. É para ele que vão os avisos, inclusive judiciais.
- Combinem entre vocês: o inquilino avisa o fiador no primeiro atraso, pedido de saída ou reajuste.
- Mudou algo? Endereço, e-mail, venda de imóvel ou vontade de sair: avise a imobiliária por e-mail. A troca da garantia tem prazo.
📄 O que diz o contrato
- Cláusula 7ª (Da garantia: fiador): fiador solidário, ilimitado e principal pagador, com renúncia ao benefício de ordem, por aluguel, encargos, acessórios e despesas judiciais, até a entrega das chaves com liberação, inclusive no prazo indeterminado e com os reajustes. Mantém o endereço atualizado. Responde por débitos do inquilino (locatário) com terceiros que atinjam o proprietário (locador). Nas hipóteses do art. 40 da Lei 8.245/91, o inquilino comunica a imobiliária de imediato e apresenta nova garantia em 30 dias contados da notificação.
- Cláusula 12ª (Disposições gerais): comunicações, inclusive citação e notificação judicial, por e-mail nos endereços informados pelo inquilino e pelos fiadores.
- Lei 8.245/91, art. 39 e 40: a garantia vale até a devolução do imóvel; o art. 40 lista quando o proprietário pode exigir nova garantia e prevê os 120 dias da exoneração.
- Lei 8.009/90, art. 3º, VII: a proteção do bem de família não se aplica à obrigação decorrente de fiança em contrato de locação.
❓ Perguntas frequentes
O fiador pode ser cobrado antes do inquilino?
Pode. Ele renunciou ao benefício de ordem e assinou como principal pagador. O proprietário pode cobrar os dois juntos ou só o fiador, desde o primeiro dia de atraso.
Até quando a fiança vale?
Até a entrega das chaves com liberação da imobiliária, mesmo no prazo indeterminado. A data escrita no contrato não encerra a fiança.
O fiador pode desistir?
No prazo indeterminado, sim: notifica o proprietário e responde por mais 120 dias. No prazo determinado, só se o proprietário aceitar outra garantia no lugar. A dívida já existente não desaparece.
Fiador casado precisa da assinatura do cônjuge?
Sim. O cônjuge assina junto, e os documentos dos dois entram na análise. A lista está no artigo de garantias.
📞 Ainda com dúvida?
- Área do Cliente: felippealfredo.com/cliente, boletos, 2ª via e extratos.
- E-mail: aluguel@felippealfredo.com, avisos formais do contrato ficam registrados por aqui.
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