⚡ Resposta rápida: você responde pelo que já existia antes do inquilino entrar (estrutura, infiltração, instalações antigas) e pelo que chega ao fim da vida útil. Paga as despesas extraordinárias do condomínio, a taxa de administração e as contas do imóvel enquanto está vago. E garante o uso tranquilo: sem visita sem agendar, sem tratar direto com o inquilino. Uso e desgaste do dia a dia são do inquilino.
O que o contrato pede de você
A Cláusula 7ª do contrato de administração lista as suas obrigações. Traduzindo:
- Entregar o imóvel em condições de uso e responder por defeitos anteriores à locação: estrutura, infiltração oculta, elétrica e hidráulica antigas, telhado envelhecido. A troca do que chega ao fim da vida útil também é sua.
- Garantir o uso pacífico. Nada de aparecer sem agendar nem de tratar a locação direto com o inquilino: o contrato de locação veda esse contato (Cláusula 15ª), e a Felippe Alfredo é sua representante.
- Descrever o estado do imóvel em detalhe antes de alugar. Isso alimenta o Termo de Vistoria e evita discussão na saída.
- Pagar a taxa de administração (10% do aluguel: R$ 150,00 em um aluguel de R$ 1.500,00), a taxa de intermediação e as fichas cadastrais.
- Pagar as despesas extraordinárias do condomínio: obras de estrutura, pintura de fachada e esquadrias externas, indenizações trabalhistas anteriores à locação e fundo de reserva. As ordinárias ficam com o inquilino. Veja Condomínio: o que é despesa ordinária e extraordinária.
- Seguro incêndio. No contrato padrão da Felippe Alfredo, é transferido ao inquilino. Veja Seguro incêndio do imóvel alugado: quem contrata e quem paga.
- Condomínio, água, luz e gás enquanto o imóvel está vago. A imobiliária não adianta esses valores. Veja Imóvel vago: quem paga condomínio, água e luz.
- Reembolsar despesas emergenciais comprovadas. Veja Reparos emergenciais: quando a imobiliária age sem pedir autorização.
A Lei do Inquilinato (art. 22) ainda exige recibo discriminado do que o inquilino paga. O boleto e o extrato da Área do Cliente cumprem esse papel.
Manutenção: o que é seu e o que é do inquilino
A regra é a de Reparos no imóvel alugado: quem resolve e quem paga?: uso, desgaste e dano causado são do inquilino; fim de vida útil, estrutura, defeito anterior e segurança são seus.
| Situação | 💸 Quem paga |
|---|---|
| Lâmpadas, resistência do chuveiro, ralo entupido pelo uso, limpeza | Inquilino |
| Vidro quebrado, maçaneta solta, fechadura danificada no uso | Inquilino |
| Infiltração, goteira, telhado envelhecido | Você |
| Fiação antiga, quadro de luz no fim da vida, cano furado na parede | Você |
| Aquecedor, ar-condicionado ou bomba que pararam de velhos | Você |
| Qualquer item ligado à segurança do imóvel | Você |
| Móvel ou eletrodoméstico do imóvel mobiliado que perdeu a vida útil | Você, só nos primeiros 30 dias de contrato; depois, fica dispensado de repor |
Na zona cinzenta, o técnico avalia e a imobiliária define com base no laudo.
Por que responder rápido é do seu interesse
Quando a imobiliária pede autorização para um reparo, a demora joga contra você. Infiltração pequena vira parede estufada; vazamento lento vira piso solto. O custo cresce, e a obrigação de consertar continua sua (Lei, art. 22, IV). Responder no mesmo dia resolve o problema enquanto ele é barato.
👣 O que fazer agora
- Confira seus contatos na imobiliária: telefone, WhatsApp e e-mail. É por eles que chegam os pedidos de autorização.
- Recebeu um pedido de reparo? Responda pelo mesmo canal, com um “autorizo” claro.
- Tem um prestador de confiança? Informe antes, por e-mail para aluguel@felippealfredo.com.
- Chegou boleto extraordinário do condomínio? A conta é sua; se o inquilino pagou, ele é reembolsado no boleto do mês seguinte.
- Quer ver como o imóvel está? Peça uma vistoria à imobiliária. Não vá por conta própria.
📄 O que diz o contrato
- Contrato de Administração: Cláusula 7ª (Obrigações do locador): o proprietário (locador) entrega o imóvel em condições de uso e responde pelos defeitos anteriores; garante o uso pacífico; descreve o estado do imóvel; paga taxas de administração e intermediação, despesas extraordinárias de condomínio e as contas na vacância; reembolsa despesas emergenciais comprovadas.
- Contrato de Locação: Cláusula 5ª, parágrafo único: em imóvel mobiliado, o proprietário só substitui item que perdeu a vida útil nos primeiros 30 dias de contrato.
- Contrato de Locação: Cláusula 15ª: a imobiliária (administradora) é a representante exclusiva do proprietário; o inquilino (locatário) não trata assuntos da locação diretamente com ele.
- Lei 8.245/91, art. 22: deveres do proprietário (locador), entre eles vícios anteriores à locação, despesas extraordinárias de condomínio e taxas de administração e intermediação.
❓ Perguntas frequentes
O inquilino quer que eu troque o chuveiro. É comigo?
Resistência é manutenção de uso: é do inquilino. Chuveiro que chegou ao fim da vida útil é seu. Na dúvida, o laudo do técnico decide.
Posso recusar um reparo estrutural?
Não. Estrutura, infiltração e segurança são obrigação legal do proprietário. Recusar não passa o custo ao inquilino; só aumenta o dano e abre caminho para ele pedir abatimento ou o reparo na Justiça.
Posso entrar no imóvel para ver como está?
Só em vistoria agendada pela imobiliária, com dia e hora combinados com o inquilino. Veja A imobiliária pode fazer vistoria durante o contrato?.
📞 Ainda com dúvida?
- Área do Cliente: felippealfredo.com/cliente, boletos, 2ª via e extratos.
- E-mail: aluguel@felippealfredo.com, avisos formais do contrato ficam registrados por aqui.
- WhatsApp: (51) 3177-9006, atendimento de segunda a sexta.