⚡ Resposta rápida: o que serve para manter e operar o prédio como ele já é (porteiro, limpeza, luz das áreas comuns, conserto do elevador) é despesa ordinária: o inquilino paga. O que é obra nova, reforma estrutural, fachada, fundo de reserva ou dívida de antes da locação é despesa extraordinária: o proprietário paga. Veio no boleto do condomínio? O inquilino paga inteiro e pede o reembolso à Felippe Alfredo.
A regra de bolso
A Lei do Inquilinato separa os gastos do condomínio em dois grupos, e o contrato segue a lei.
Ordinária é o gasto de rotina: mantém funcionando o que já existe. Quem mora é quem usa, então é do inquilino.
Extraordinária é o gasto que muda o prédio ou cobre o passado. Isso valoriza o patrimônio, então é do proprietário.
Na dúvida, pergunte: isso mantém o que existe ou cria algo novo?
Exemplos do dia a dia
| Despesa | Tipo | 💸 Quem paga |
|---|---|---|
| Salário e encargos de porteiro, zelador, faxineiro | Ordinária | Inquilino |
| Luz, água e gás das áreas comuns | Ordinária | Inquilino |
| Limpeza e pintura interna das áreas comuns | Ordinária | Inquilino |
| Manutenção de elevador, portão, interfone, bombas | Ordinária | Inquilino |
| Pequenos reparos nas áreas comuns (lâmpada, torneira, fechadura) | Ordinária | Inquilino |
| Pintura da fachada e das esquadrias externas | Extraordinária | Proprietário |
| Troca do telhado do prédio, reforma estrutural | Extraordinária | Proprietário |
| Câmeras, cerca elétrica ou portão que não existiam | Extraordinária | Proprietário |
| Reforma da piscina, do salão de festas ou da academia | Extraordinária | Proprietário |
| Indenização trabalhista de empregado dispensado antes da locação | Extraordinária | Proprietário |
| Fundo de reserva (criação ou reforço) | Extraordinária | Proprietário |
Repare no padrão: tratar a piscina é ordinária, reformar a piscina é extraordinária. Consertar o portão é ordinária, instalar um portão novo é extraordinária.
Dois casos que confundem
Rateio de saldo devedor. O condomínio fechou no vermelho e dividiu a diferença entre as unidades. O buraco veio de gastos de rotina, então o rateio é ordinário, seu. Só passa para o proprietário se o débito for de antes do seu contrato.
Reposição do fundo de reserva. Se o fundo foi usado para cobrir despesa ordinária e está sendo reposto, a reposição é sua. Criar o fundo ou reforçá-lo para uma obra é do proprietário.
Como achar isso no boleto e pedir o reembolso
Em mês de obra, o boleto traz uma linha a mais. Procure por “rateio extra”, “obra”, “fundo de reserva” ou “taxa extra”. Se o boleto não discrimina, peça o demonstrativo ao síndico: é o documento que a Felippe Alfredo usa para analisar.
Exemplo: boleto de R$ 520,00 = R$ 400,00 de taxa ordinária + R$ 120,00 de “rateio obra fachada”. Os R$ 400,00 são seus. Os R$ 120,00 são do proprietário: você paga o boleto inteiro, manda o comprovante para aluguel@felippealfredo.com até o dia 20 e recebe o valor como abatimento no boleto de aluguel do mês seguinte (com aluguel de R$ 1.500,00, o boleto sai por R$ 1.380,00). Prazos e exemplos em Paguei uma taxa extra do condomínio. Como pedir o reembolso?.
Se alguém pagou o que não devia
A dívida de condomínio acompanha o imóvel. Se o inquilino não paga a taxa ordinária e o proprietário cobre, o inquilino devolve o valor com as multas e juros do condomínio, mais as penalidades do contrato.
No sentido contrário, pagou uma extraordinária e não pediu reembolso? Basta enviar o comprovante.
Se você é o proprietário
As extraordinárias são suas por lei e pelo contrato de administração. Quando o inquilino comprova o pagamento, a imobiliária abate o valor no boleto dele. Discorda da classificação? Diga por e-mail: a análise segue as listas da lei e o demonstrativo do condomínio.
Com o pacote de gestão de encargos (12%), a imobiliária administra condomínio e rateios: Taxa de administração: o que está nos 10% e o que é o pacote de 12%.
👣 O que fazer agora
- Olhe o boleto do condomínio e separe: taxa ordinária de um lado, rateio, obra ou fundo de reserva do outro.
- Não conseguiu identificar? Peça o demonstrativo ao síndico.
- Pague o boleto inteiro no vencimento. Multa por atraso no condomínio é sua.
- Envie o comprovante da parte extraordinária para aluguel@felippealfredo.com até o dia 20. Em dúvida sobre a classificação, mande mesmo assim: a imobiliária analisa.
- Proprietário: recebeu convocação de assembleia ou aviso de obra? Encaminhe por e-mail.
📄 O que diz o contrato
- Contrato de Locação, Cláusula 3ª (Encargos): o inquilino (locatário) paga as despesas ordinárias de condomínio. As taxas extraordinárias são do proprietário (locador); se vierem no boleto, o inquilino paga, comprova até o dia 20 e recebe o abatimento no boleto seguinte. Se o inquilino não pagar e o proprietário pagar, o inquilino devolve o valor com as penalidades do condomínio e do contrato.
- Contrato de Administração, Cláusula 7ª (Obrigações do proprietário): o proprietário (locador) responde pelas despesas extraordinárias: obras de estrutura, pintura de fachadas e esquadrias externas, indenizações trabalhistas anteriores à locação e fundo de reserva.
- Lei 8.245/91, art. 22, parágrafo único, e art. 23, §1º: as listas oficiais que a tabela acima traduz.
❓ Perguntas frequentes
A obra foi aprovada em assembleia e eu votei a favor. Continua sendo do proprietário?
Sim. O que define é o tipo de despesa, não quem votou.
Trocaram o portão eletrônico inteiro. Ordinária ou extraordinária?
Conserto do portão que já existia: ordinária. Portão onde não havia: extraordinária. Troca completa por fim de vida útil é zona cinzenta: mande o demonstrativo e a imobiliária analisa.
O síndico diz que o inquilino paga tudo. E agora?
Para o condomínio, quem deve é a unidade. A divisão entre inquilino e proprietário é assunto do contrato de locação e se resolve pelo reembolso, não com o síndico.
📞 Ainda com dúvida?
- Área do Cliente: felippealfredo.com/cliente, boletos, 2ª via e extratos.
- E-mail: aluguel@felippealfredo.com, avisos formais do contrato ficam registrados por aqui.
- WhatsApp: (51) 3177-9006, atendimento de segunda a sexta.