⚡ Resposta rápida: no dia a dia, quase nada. Prazo, reajuste, encargos, multas, saída, vistoria e seguro seguem as mesmas regras do residencial. O que muda: o imóvel só serve para a atividade escrita no contrato; alvarás são por sua conta; empresa que aluga de pessoa física retém o Imposto de Renda do aluguel; e, cumpridos os requisitos da lei, você tem direito à ação renovatória para proteger o ponto.
O que é igual
O contrato comercial da Felippe Alfredo usa o mesmo modelo do residencial: muda a destinação, o resto das cláusulas é igual. Valem para você Quando vence o aluguel e como eu pago?, Como funciona o reajuste anual do aluguel (IPCA)?, Quero sair antes do fim do contrato. Quanto é a multa? e Seguro incêndio: é obrigatório? Quanto de cobertura e como comprovar.
Destinação: só a atividade do contrato
No residencial, o uso é “exclusivamente residencial”. No comercial, o contrato descreve a atividade específica (escritório de contabilidade, loja de roupas, consultório). É só isso que pode funcionar ali.
Mudar de ramo exige autorização prévia e por escrito do proprietário, pedida por e-mail à imobiliária. Usar o imóvel para outra finalidade é uso diverso do contratado: motivo de rescisão (Cláusula 10ª, item 3) e multa de 3 aluguéis (Cláusula 14ª). Com aluguel de R$ 1.500,00, são R$ 4.500,00. Morar no imóvel também não pode, nem “só nos fundos da loja”.
Alvarás e zoneamento: verifique antes de assinar
Os alvarás (funcionamento, sanitário, bombeiros/PPCI) são sua responsabilidade. O proprietário declara que o imóvel tem Habite-se. A imobiliária não responde se a Prefeitura negar o alvará por zoneamento incompatível com a sua atividade.
🛑 Consulte a viabilidade na Prefeitura antes de assinar, informando endereço e atividade. Se a negativa vier depois da assinatura, o contrato continua valendo, inclusive as regras de saída antecipada.
Imposto de Renda retido na fonte (IRRF)
Se a sua empresa (pessoa jurídica) aluga de um proprietário pessoa física, é a empresa que retém o Imposto de Renda sobre o aluguel, recolhe à Receita e entrega ao proprietário o informe anual de rendimentos. O proprietário recebe o valor líquido. É obrigação fiscal da sua empresa, não da imobiliária: alinhe com o contador antes do primeiro pagamento e combine com a imobiliária, por e-mail, como o valor aparece no boleto.
Ação renovatória: a proteção do ponto
O inquilino comercial tem um direito que o residencial não tem: renovar o contrato mesmo sem a concordância do proprietário, para proteger o ponto. A lei (art. 51) exige, ao mesmo tempo:
- contrato escrito e por prazo determinado;
- 5 anos de contrato, somando renovações seguidas;
- 3 anos no mesmo ramo de atividade.
A ação precisa ser proposta entre 1 ano e 6 meses antes do fim do contrato. Passou a janela, perdeu o direito naquele contrato. A imobiliária não controla esse prazo: é com você e o seu advogado.
Sem renovatória, o contrato termina no prazo. Se você ficar 30 dias no imóvel sem oposição do proprietário, a locação vira prazo indeterminado, e ele pode pedir o imóvel com aviso de 30 dias (art. 56 e 57).
Residencial × comercial
| Assunto | Residencial | Comercial |
|---|---|---|
| Destinação | Moradia do inquilino e da família | Atividade específica do contrato |
| Alvarás | Não se aplica | Por conta do inquilino |
| Imposto de Renda | Inquilino não retém nada | Empresa inquilina retém o IR (proprietário pessoa física) |
| Renovação forçada | Não existe | Ação renovatória (art. 51) |
| Aluguel, reajuste, encargos, multas, vistoria, seguro | Mesmas regras | Mesmas regras |
👣 O que fazer agora
- Antes de assinar: consulte a viabilidade (zoneamento) na Prefeitura para o endereço e a atividade, e confira se a destinação escrita no contrato é exatamente a atividade que você vai exercer.
- Assinou? Dê entrada nos alvarás e guarde os protocolos.
- Empresa alugando de pessoa física? Avise o contador sobre o IRRF e combine com a imobiliária, por e-mail para aluguel@felippealfredo.com, como o valor aparece no boleto.
- Quer mudar de ramo ou dividir o espaço? Peça autorização por e-mail antes e espere a resposta por escrito.
- Pretende ficar muitos anos no ponto? Anote a data de fim do contrato e agende com seu advogado a janela da renovatória.
📄 O que diz o contrato e a lei
- Destinação (preâmbulo do contrato comercial): uso exclusivo para a atividade descrita. Ceder, sublocar, emprestar ou mudar a finalidade sem consentimento prévio e por escrito do proprietário (locador) leva à rescisão e à multa de 3 aluguéis (Cláusula 14ª).
- Contrato de Administração comercial, Cláusula 16ª (IRRF): inquilino (locatário) pessoa jurídica que aluga de pessoa física retém o Imposto de Renda e repassa à Receita; o proprietário recebe o líquido e o informe anual.
- Cláusula 17ª (Habite-se e alvarás): o proprietário declara o Habite-se; alvarás são do inquilino; zoneamento incompatível não é responsabilidade da imobiliária (administradora).
- Cláusula 18ª (Ação renovatória) e Lei 8.245/91, art. 51: contrato escrito, prazo determinado, 5 anos somados e 3 anos no mesmo ramo; ação entre 1 ano e 6 meses antes do fim; a imobiliária não controla o prazo.
- Lei 8.245/91, art. 56 e 57: 30 dias sem oposição após o fim do prazo prorrogam a locação por prazo indeterminado; o proprietário pode denunciar por escrito com 30 dias.
❓ Perguntas frequentes
Posso usar o imóvel como residência também?
Não. O contrato comercial autoriza só a atividade descrita. Morar no imóvel é uso diverso do contratado: motivo de rescisão e multa.
Posso sublocar uma sala para outra empresa?
Só com autorização prévia e por escrito do proprietário. Sem ela, é infração com multa de 3 aluguéis. Veja Posso sublocar, emprestar ou colocar outra pessoa morando no imóvel?.
IPTU e condomínio funcionam igual?
Sim. IPTU em 1/12 no boleto; despesas ordinárias do condomínio são suas, extraordinárias são do proprietário. Veja O que vem no boleto além do aluguel?.
O ponto comercial é meu?
O ponto é protegido pela ação renovatória, se você cumprir os requisitos e entrar com a ação na janela certa. Fora disso, o contrato termina no prazo ou, virando indeterminado, pode ser encerrado com 30 dias de aviso.
📞 Ainda com dúvida?
- Área do Cliente: felippealfredo.com/cliente, boletos, 2ª via e extratos.
- E-mail: aluguel@felippealfredo.com, avisos formais do contrato ficam registrados por aqui.
- WhatsApp: (51) 3177-9006, atendimento de segunda a sexta.